Український ринок нерухомості нагадує паралізованого хворого

Багато років багаті люди вкладали свої капітали в ринок нерухомості. Житло в Україні завжди було затребуваним, а значить, будівництво приносило чималі доходи. Але з приходом економічної кризи ціни на житло почали падати навіть при зростанні курсу долара. Пожвавити роботу ринку нерухомості могли б українські банки, але вони зараз практично не дають великих кредитів під житло. В результаті, безліч новобудов пустують, а ціни на житло знижуються.

Так званий ринок української нерухомості можна назвати ринком з великою натяжкою. Компанії, які в усьому світі займаються будівництвом, тісно співпрацюють з банками і ціни на житло розраховують з реальної середньостатистичної зарплати громадян з урахуванням довгострокового кредиту іпотеки. Якщо взяти середню зарплату українців, то іпотечний кредит може бути розрахований на 20, 30, а то і 50 років. Тому зараз українські банки дають кредити на житло тільки дуже заможним людям з великими доходами. За чверть сторіччя на первинному і вторинному українському ринку нерухомості склалася ситуація, коли квартиру можуть купити небагато людей. Це означає, що сам ринок нерухомості малорентабельний. Попит на житло в Україні є, але ціни на нього просто нереальні. Ті, хто раніше вкладав гроші в нерухомість як у вигідну сферу, зараз не мають можливості продавати житло, так як у людей просто немає грошей, а банки побоюються давати довгострокові кредити через фінансові ризики та економічну нестабільність.

Виходить парадоксальна ситуація: житло, як товар на ринку, затребуване, але його важко продати через високі, і часто просто недоступні ціни для рядових українців. Ті, хто має великі кошти, вже давно придбав житло, і навіть вклав зайві гроші в одну-дві квартири «про запас». А ось основна маса людей, які роками збирали на житло, щоб купити його на вторинному ринку, не поспішають купувати квартири. Вартість нерухомості в Україні з 2014 року регулярно падає. Така ситуація пов'язана з тим, що реальний попит на покупку житла впав, а будівельні компанії по інерції будують нове житло, вартість якого людям недоступна.

Після того, як напочатку 2014 року Нацбанк відмовився від регулювання курсу валют і запропонував ринковий механізм курсоутворення, відбулася девальвація гривні. Забудовникам і ріелторам довелося міняти правила гри на ринку нерухомості. Щоб залучити покупців, кожен з учасників ринку нерухомості обрав свою тактику і намагався міняти цінову політику. Деякі будівельні фірми чітко прив'язували ціну нерухомості до змін курсу долара. Інші компанії, втрачаючи частину прибутку, перейшли на ціноутворення житлоплощі в гривні. Були й такі компанії, які заманювали покупців своїм більш низьким, ніж ринковий, курсом долара. В результаті, утворився великий розкид цін на новобудови. Коливання вартості житла напочатку кризи в 2014 році в середньому становила 30%. Іноді, ціна квадратного метру житла знижувалася до 70% від максимальних цін. Так, як до девальвації гривні ціни на житло були явно спекулятивними, але люди все-таки купували нерухомість, забудовники будували мало, але витримували максимальні ціни. Коли долар з позначки 11,89 грн. поступово виріс в лютому 2014 року до 23,13 грн. за долар, ринок нерухомості надовго завмер. Купувати нове житло було ризиковано. Після затишшя на ринку нерухомості більшість продавців намагалися утримувати торішні ціни, а покупці житла чекали падіння цін. У підсумку, в 2015 і 2016 році ціни на нерухомість почали падати. Аналітики ринку нерухомості прогнозують, що в 2016 році варто очікувати 3-5% щомісячного падіння цін на нерухомість. У цьому випадку потенційний покупець може виграти, адже ціни на ринку падають, конкуренція зростає, а пропозиція також зростає. Значить рідкісні покупці житла мають великий вибір і можуть поторгуватися. Адже за статистикою зараз на одного покупця доводиться до півсотні забудовників.

Українські будівельні компанії за багато років звикли до того, що на будівництві житла вони заробляють 200-300 відсотків доходу. Причому, квартири в новобудовах часто вимагають від покупців значних додаткових вкладень, що робить житло дуже дорогим. Бюджет будівництва багатоповерхових будинків обчислюється десятками мільйонів доларів, але «накрутки» на вартість квартир більше вкладень будівельників в 2-3 рази. Якщо середній багатоповерховий будинок обходиться будівельній компанії в 3 мільйони доларів, то продаючи квартири, дохід становить до 7-10 мільйонів доларів. В середньому, на зведення багатоповерхового будинку компанія витрачає рік-півтора часу. Мало в якій галузі можна заробити такі великі гроші за такий короткий термін. Але не продавши хоча б половину квартир в новобудові, мало яка будівельна компанія почне будувати новий об'єкт. Така політика і раніше гальмувала швидкий розвиток будівельної галузі. У ситуації, коли доходи українців в доларовому еквіваленті впали втричі, будівельним компаніям не вигідно знижувати ціни на житло, адже вони звикли до того, що будують повільно, а отримують великі доходи. Для того, щоб ринок первинної нерухомості «ожив», потрібні нові підходи. Будувати треба швидко і за доступними цінами, чого багато компаній не розуміють. Вторинний ринок нерухомості вже зрозумів, що в ситуації падіння попиту на покупку квартир потрібно значно знижувати їх вартість. Деяким покупцям житла на вторинному ринку зараз вдається «збити» ціну квартири до 30, а іноді і 50 відсотків від первинної вартості продажу. Хтось із покупців просто відмовляється від послуг посередників і напряму купує квартиру у господарів, торгуючись при покупці. А ось амбіції будівельних компаній не дозволяють їм відкрито знижувати ціну на житло. Адже якщо покупці житла побачать, що ціни на житло стають доступнішими, забудовникам буде важко повернутися до спекулятивних цін, до яких вони десятки років привчали своїх клієнтів. З цієї причини багато хто з них маскуює зниження цін на квадратний метр під різні акції і знижки.

Фактори, які можуть оживити ринок житла - це стабільний курс валют, іпотечні кредити під доступні відсотки. Але найголовніший фактор для активізації ринку нерухомості - це адекватна нинішнім доходам ціна на житло. Якщо українські забудовники не стримають свої апетити по багаторазовому «навару» від продажу житла, ринок цін може просто обвалитися. Закони світової економіки говорять про те, що велика кількість пропозиції на ринку має автоматично знижувати ціну на товар. В Україні в середовищі нерухомості існує змова великих компаній забудовників, які є монополістами у формуванні цін на нерухомість. За елементарним законом економіки великі гроші повинні вкладатися під невеликі відсотки і за рахунок швидких оборотів приносити стабільний дохід. Ті компанії, які не можуть витримати ціни близькі до демпінгових, просто йдуть з неприбуткового ринку в інший, більш рентабельний. Коли забудовники навчаться шукати золоту середину в ціноутворенні, ринок нерухомості почне працювати активніше, і це буде влаштовувати покупця і продавця нерухомості. А поки гаснуча галузь нерухомості нагадує знерухомленого хворого, який замість активного обстеження і лікування чекає чуда ззовні.
Бажаєте дізнаватися головні новини Луцька та Волині першими? Приєднуйтеся до нашого каналу в Telegram!