Чого чекати від ринку будівництва у 2022 році? Інтерв’ю з Андрієм Разумовським*

Напередодні нового року з’являються прогнози щодо ситуації на ринку нерухомості. Експерти обіцяють певну стабільність до весни, але при цьому зазначають, що за підсумками першого півріччя 2022 року ціни можуть вирости на 5%.

У той же час, цьогорічний ріст цін експерти пояснюють інфляцією та великим інвестиційним попитом. За даними аналітики, попит на житло у 2020-2021 роках зріз на 30-35 % на первинному ринку і на 30 % на вторинному. Чи збігається бачення аналітиків із прогнозами від безпосередніх учасників ринку нерухомості – в інтерв’ю директора Будівельної компанії «Інвестор» Андрія Разумовського.

ПРО «АМЕРИКАНСЬКІ ГІРКИ» 2021 РОКУ


– Для будівельної галузі 2021 рік був успішний чи схожий на американські гірки?

– Рік був непростий, але успішний. Попит на житло не падає, а навпаки зростає. У всіх наших колег, як і у нас, немає квартир на продаж у зданих будинках.

– А як щодо цінової політики?

– Ціни ростуть. Може здатися, що будівельники від цього лише виграють. Але насправді ми хвилюємося, щоб покупець мав купівельну спроможність. Тобто, поки що ріст цін не впливає на попит, але всьому є межа. Ми зацікавлені в тому, щоб ріст цін був не таким стрімким.

– Однією з причин підняття цін на нерухомість називають здорожчання будматеріалів. Чи може і надалі підніматися їхня вартість?

– В цьому році дуже сильно подорожчав метал. Це пов’язано зі світовим ринком, не тільки українським.
Подорожчали матеріали, такі як цегла, керамічні блоки, тому що різко зросла вартість газу. Як результат - вартість цегли піднялася у два рази.

Динаміка зміни цін досить висока. Скло подорожчало зі 100 до 300 гривень. Тобто, є такі речі, які в 2-3 рази піднялись. Звісно, це потягло за собою і те, що здорожчало і житло.
На початку року ціна на квартири була 15-17 тисяч гривень за квадратний метр, сьогодні ми вже говоримо по 20-22 і навіть 23 тисячі. Очікуємо, що весною буде ще більше, оскільки на це впливає ряд об’єктивних факторів.

– Можливо в будівельній галузі передбачити оці скачки цін на матеріали?
– Ми постійно тримаємо ситуацію на контролі, рахуємо бюджет будівництва по кожному об’єкту, прогнозуємо. Зміни напряму пов’язані з рівнем інфляції. Тому, маючи прогнози по рівню інфляції, ми бачимо, як буде змінюватися ціна і завжди враховуємо це у своїх планах продажів.

ПРО ІПОТЕКУ ТА УКРАЇНСЬКУ МРІЮ

– Будівельна галузь залежить від державних програм, які ініціюють в Україні?

– Гарно працює, наприклад, програма «Доступні кредити 5-7-9%» (урядова програма, розроблена для надання фінансової державної підтримки суб’єктам мікро- та малого підприємництва, – ред.). Наша компанія отримала кредит по цій програмі, на час карантину платимо 0 %. Інколи наша держава робить гарні справи, а особливо і не розповідає.

Дуже цікавим був виступ президента, який пообіцяв, що українці отримають «українську мрію» – кредити під 5%, це була б дуже гарна ініціатива.

До цього можна додати, що зараз у Верховній Раді мають прийняти закон, який врегулює законність будівництва, адже зараз не всі компанії мають дозволи, не всі компанії працюють прозоро.
Законопроект передбачає те, що людина в новобудові, яка ще навіть на рівні котловану, буде купувати не просто договір якихось майнових прав, а офіційно зареєстровану нерухомість. Буде офіційний реєстр, з якого буде видно, який об’єкт ти придбав, що це твоя квартира , що будівельна компанія має на це дозвіл.

Це буде офіційний державний реєстр і якщо цей закон все таки приймуть, тоді клієнти зможуит отримувати іпотеку на нерухомість, яка в процесі будівництва. Чому зараз ринок іпотеки не працює? Чому не так багато іпотеки видано волинянам? 70 % іпотечних кредитів – це Київ і Київська область. Тому що на Волині квартири купують ще до того, як забудовники завершують роботи і вводять житло в експлуатацію, тому в іпотеку майже не залишається, що продавати.
Поки у нас єдиний «Кредобанк» надає іпотеку під час будівництва під нашу особисту гарантію. Коли ми виконуємо певний обсяг робіт, банк кредитує наших клієнтів, але це швидше виняток, ніж правило.
Тому «українська мрія під 5 %» – це також дуже гарна ідея. Житла для людей не вистачає. А ще – потрібно оновлювати старий житловий фон.

ПРО ОНОВЛЕННЯ ЖИТЛОВОГО ФОНДУ

– Сьогодні, на мою думку, критична ситуація із старими будинками, де є центральне опалення, де комунальні послуги доходять до неймовірних цифр. Газ дорогий, відповідно, централізоване опалення дороге. Це велике навантаження, в тому числі – для міського бюджету. Треба оновлювати житловий фонд, ставити сучасні засоби опалення, котельні. Ми, наприклад, в своїх ЖК зараз проектуємо котельні, в яких ми можемо застосовувати не лише газові котли, а й альтернативні види опалення. Теплові насоси, тверде паливо. І таким чином ми вийдемо на якісь мінімальні комунальні послуги для наших мешканців.

– Для будівельної галузі це додаткова складність при проектуванні ЖК?

– Треба зважати, що ситуація змінюється і наше завдання – передбачити, що буде відбуватися найближчі 3-5 років і враховувати ці нюанси. Наприклад, два роки тому ми зрозуміли, що перспектива масового будівництва з керамічної цегли – сумнівна. Тому що ніхто не будує нових цегельних заводів і не оновлює основні засоби існуючих. Їх залишилося дуже мало. Деякі будинки ми ще будуємо з цегли, але в ЖК Амстердам перейшли на монолітно-каркасне будівництво з використанням керамічних блоків. Сьогодні ми проектуємо чотири житлові комплекси в різних місцях і всі вони будуть уже за цією технологією. Тобто, ми переходимо на керамічні блоки і розуміємо, що цегли просто не буде і ми маємо бути готові до цього.

– Також в Україні гостро стоїть питання тепломодернізації. Президент наголосив, що старт цієї програми має бути наступного року. Як я собі розумію, будівельники вже давно стартували у цьому напрямку?

- Я вважаю, що це потрібно було почати робити років 20 тому – утеплити все, що можна утеплити і замінити вікна у всіх будівлях, де їх можна замінити. В старих будинках ми витрачаємо купу коштів на опалення. Звичайно, сама лише тепломодернізація житлового фонду чи соціальної сфери не спасе, бо потрібно модернізувати котельні, теплотраси, робити все в комплексі, щоб бути максимально незалежними від теплоносія. Сьогодні в Європі приймають в експлуатацію будинки класів А, А+ – такі будинки мають низький коефіцієнт тепловтрат. А в нас в Україні нормою поки що є А, В, С...

– Скільки нам потрібно часу, щоб дійти до євростандарту?
– Ситуація насправді критична, тому сподіваюся, що вона вже швидко дасть поштовх до того, щоб змінювати її.

ПРО ВИБІР ЖИТЛА

– Як вважаєте, якою оптимально для людини є житлова площа?

– Я детально в цьому розбирався. Зараз ми будуємо квартири, які є не одно-, дво- або трикімнатними, як за старими стандартами. Ми почали проектувати і будувати одно-, дво- і триспальні квартири. Тобто навіть найменша квартира має і вітальню, і хоча б одну спальню.

Найпопулярніші в продажах зараз – з трьома спальнями площею 80-85 м2.

– Те, що ви розповідаєте мало б зацікавити не лише молоду сім’ю, а й власників тих квартир, які з часом доведеться замінювати.
– Будинки з автономним опаленням будують вже років 15, тобто в принципі можна купити житло 2005-2007 року, де є хоча б автономне газове опалення, будинок термомодернізований, утеплений, з сучасними вікнами. Люди, які проживають в старих будинках і не мають можливості перепродати, наприклад, пенсіонери чи інші категорії громадян, вважаю, що повинні отримувати допомогу від міста і держави у вигляді модернізації будинків за бюджетні кошти. Адже витрати на енергоносії – це навантаження не тільки для пенсіонерів. Місто постійно дотує «Луцьктепло» – нНа останній сесії ми передбачили 25 мільйонів гривень на сплату комунальних послуг для садочків, шкіл, медичних закладів. Тому питання модернізації будинків дуже на часі.

– Якби ви не були дотичними до будівельної галузі, то за якими критеріями ви б обирали компанію, забудовника, житло?
– Будівництво – дуже відповідальна галузь. Багато зобов’язань покладаються на керівника будівельної компанії, я відчуваю велику особисту відповідальність за нашу роботу. Розуміючи це, якби я вибирав житло, я б першу чергу звертав увагу на історію компанії та людей, які за нею стоять. Чи компанії 2-3 дні, чи їй 3 роки? Чи відомі імена керівників та власників? Людина, яка будує житло, не повинна себе приховувати.
Далі дуже важливий фактор – дозвільна документація. Ми колись робили такий собі експеримент, заставляли клієнтів дивитися наші дозвільні документи – що в нас є документи на землю, містобудівні умови, технічні умови, дозвіл на будівництво. В принципі, 80 % людей це взагалі не цікавить. Але це дуже важливо і вибираючи житло, люди повинні зважати на ці моменти.

Спілкувалася Вікторія ОЛЕЩЕНКО (ТРК «Аверс»)

Бажаєте дізнаватися головні новини Луцька та Волині першими? Приєднуйтеся до нашого каналу в Telegram!