Як працюватиме іпотека під 7% і які «підводні камені» очікують українців

27 січня на засіданні Кабінету міністрів затвердили постанову щодо здешевлення іпотечних кредитів з 10% до 7%.

А 4 лютого прем’єр-міністр Денис Шмигаль заявив, що програма почне працювати з 1 березня. Вона працювати в межах ініціативи Доступні кредити 5-7-9%.

Факти ICTV розповідають, як працюватиме іпотека під 7% річних та чи змінитися ситуація на іпотечному ринку України.

Кредити через фонд

Ще восени 2020 року деякі українські банки почали видавати іпотечні кредити під 10% річних, однак зниження ставки до 7% було одним з основних завдань президента Володимира Зеленського, тому нині й ухвалили відповідно постанову.

Завдяки цьому Фонд розвитку підприємництва зможе компенсувати відсоткову ставку за іпотечними кредитами до 7%.

Це стосуватиметься лише тих кредитів, які громадяни України беруть у гривні, і на житло, побудоване не раніше 2015 року.

Проте для банків такі довгострокові кредити – значне навантаження. Так, банківська система працює набагато краще, аніж десять років тому, однак іпотека – це не те, що легко отримати.

Кредит на купівлю житла – це завжди необхідність надати значні фінансові гарантії. Тобто якщо ви втретє за рік змінюєте місце роботи, то банк може і відмовити у наданні іпотеки, навіть якщо наданого прибутку достатньо для виплати кредиту.

Влада сподівається, що нововведення збільшить популярність іпотечних кредитів на ринку. Зокрема, серед молодих людей, яким зазвичай важко задовольнити вимоги банків щодо кредитів на купівлю житла.

Проте й стабільного доходу або гарної кредитної історії не завжди буває достатньо для того, щоб отримати іпотеку. Фактично, банкам необхідне підтвердження того, що ви потенційно зможете віддати гроші через тривалий час – хоч через заставу, хоч за допомогою заможного поручителя.

У коментарі Фактам ICTV виконавчий директор Економічного дискусійного клубу Олег Пендзин розповів, що будь-який довгостроковий кредит – значний ризик для банку.

"Іпотека передбачає отримання грошей на доволі тривалий період. Щоб видати такий кредит, потрібно мати довгі гроші. На сьогодні в Україні таких грошей немає", – каже експерт.

Однак така ситуація майже гарантує, що найближчим часом на ринку нерухомості не відбудеться значних змін.

Без “вибуху” на ринку

За майже 30 років незалежності українці пережили низку криз, під час яких страждали зокрема й ті, хто брав іпотечні кредити. За такий тривалий час довіра до банківської системи сильно похитнулася.

Тому нині навіть 7% річних може бути недостатньо для того, щоб повернути довіру українців.

"Ми маємо приклад людей, які брали іпотечні кредити у 2008 році і досі не можуть за ними розрахуватися, оскільки брали їх у доларах. Верховна Рада й досі ухвалює законопроекти, щоб якимось чином полегшити погашення цих кредитів", – пояснює Пендзин.

Крім того, іпотека – доволі дороге задоволення у бідній Україні. Навіть з іпотекою в 10% позичальники сплачували вдвічі більше за вартість квартири за сім-вісім років.

Звісно, з кредитами під 7% ситуація зміниться на краще, але не кардинально, адже мало хто може дозволити собі іпотеку на п’ять років. Віце-президент Асоціації професійних управителів нерухомістю Анатолій Топал вважає, що “буму” іпотечних кредитів рівня 2006-2008 років не буде.

Однак їх все одно можуть брати, розуміючи, що щось краще за 7% річних навряд чи вдасться знайти найближчим часом.

"Під 7% іпотеку все одно братимуть. Все одно це доволі багато людей. У нас виросло молоде покоління, у якого є кошти на перший внесок – це десь $10-15 тис. Але суми на всю квартиру немає, однак вони непогано заробляють. Такі сім’ї купували б житло, навіть за умови, якщо одну зарплату витрачати на обслуговування кредиту. Іншу – на власні потреби", – розповідає Топал.

Більшість людей, які купують житло, хоча б трохи й орієнтуються у ситуації на ринку нерухомості і розуміють, що знайти іпотеку за якісь міфічні 3-5% в Україні нереально. Тому розраховують хоча б на 10% річних.

І хоча для України ці кредити – важливе досягнення, але якщо порівнювати, наприклад, з європейським ринком, вони доволі великі. Перед фінансовою кризою, якій дала поштовх коронавірусна хвороба, іпотечні кредити в країнах Європи становили лише кілька відсотків.

У Франції можна було взяти кредит на житло під близько 1,7% річних, у Польщі – 3,5%, в Латвії – 5,1%. Так, Україна дещо підійшла до подібних показників зі ставкою у 7%, але потрібно розуміти, що в ній є багато небезпек.

Підводні камені

Головне в історії зі зниженням іпотечної ставки у тому, що не банк гарантуватиме 7% річних, а держава. Тобто самі банки не знижуватимуть свою ставку.

За словами Пендзина, реальну іпотечну ставку можна визначити за тим, за якою ставкою залучає облігації внутрішньої державної позики Україна. НБУ каже про 6%, але отримати гроші під такий відсоток нині доволі важко. Реально він становить близько 11,5% річних.

У свою чергу, Топал каже про те, що нині реальна ставка за іпотекою становить близько 10-15% річних.

Звісно, кошти для відшкодування іпотечного кредиту беруться з бюджету, який в Україні формується лише на рік вперед. І якщо станеться щось непередбачуване й економіка сильно постраждає, то ніхто не зможе гарантувати, що вам і надалі відшкодовуватимуть ставку до 7%.

"Якщо держава не передбачить у бюджеті кошти на відшкодування відсоткових ставок за іпотечним кредитуванням, то клієнт опиняється сам на сам із банком і має розраховуватися за ставкою, значно вищою за 7%", – каже Пендзин.

Крім того, мінімальну ставку доволі важко отримати без значного першого внеску. Зазвичай, потрібно заплатити близько 50-60% від вартості житла, щоб банк погодився дати найменшу ставку.

Безумовно, умови різняться у кожному банку, але подібна тенденція спостерігається усюди. І далеко не кожен українець може дозволити собі заплатити значну частку від вартості квартири або будинку.

І це – додаткові загрози, якщо бюджет України не зможе “тягнути” кредити на житло, які, як сподівається влада, братимуть громадяни. Адже що більшою буде ставка – то гіршою буде ситуація, якщо держава не зможе гарантувати 7% річних за іпотекою.

На думку віце-президента Асоціації професійних управителів нерухомістю, правила гри можуть змінитися вже найближчими роками.

"Кількість угод іпотеки збільшиться. Можливо, на кілька десятків відсотків… А от на скільки вистачить дотримання цих правил? Мабуть, рік-два. Далі, найімовірніше, певним чином зміняться правила гри.

Якщо у вас є можливість взяти іпотеку під 7% і ви знаєте, що зможете її погасити протягом року-двох, то беріть, – висловлює думку Топал.

Проте навіть із такими ризиками Україна може вийти в невеликий плюс.

Зиск для економіки

Зростання попиту на ринку житла, навіть незначне – це поштовх для більшої активності. Потрібно буде нарощувати пропозиції для охочих придбати житло, нехай і в кредит.

А це, у свою чергу, може непогано вплинути на економіку України.

"Будь-яке будівництво житла – це активізація роботи компаній, які забезпечують будівельними матеріалами… Безперечно, є активізація внутрішнього попиту.

Теоретично іпотека може створити додатковий попит на квадратні метри. Тобто людина, яка до цього моменту не мала можливості придбати житло, отримує її. До якоїсь міри активізація ринку житла і, як результат, активізація ринку будівельних послуг і будматеріалів відбудеться. І з цієї точки зору є плюс економіці", – розповідає виконавчий директор Економічного дискусійного клубу.

Економіка

Проте в українців є альтернатива у вигляді купівель на первинному ринку. Часто покупці звертаються туди з проханням до забудовника надати їм розстрочку на кілька років, де вимагають менше підтверджень доходів.

Альтернативою могло б бути зниження вимог до надання іпотеки, але тоді виникають інші ризики.

"Якби трохи зменшили вимоги до кредитувальника, то кількість угод значно зросла б. Але тоді ми маємо загрозу отримати черговий “пузир”, який дуже швидко розженеться", – вважає віце-президент асоціації професійних управителів нерухомістю.

Іпотека під 7% нині дещо ризикований крок для України. Хоча й важливий для молодих сімей.

Тим, хто не впевнений у завтрашньому дні, мабуть, краще почекати і подивитися наскільки ефективною буде програма іпотеки під 7%.

Чимало проблем може виникнути в майбутньому, але якщо держава витримає відшкодування кредитного навантаження і не змінить правила за кілька років, то кількість охочих взяти іпотеку лише зростатиме. А від цього виграє не лише будівельна галузь, а й економіка країни.
Бажаєте дізнаватися головні новини Луцька та Волині першими? Приєднуйтеся до нашого каналу в Telegram!