Розповіли, як заробити на нерухомості*

«Вона міцна і красива. Як на мене – вона навіть …артистична! Я просто обожнюю нерухомість».

Ці слова приписують одному із найуспішніших бізнесменів у сфері інвестицій в нерухомість. Сьогодні він – 45-й американський президент Дональд Трамп. Але ще до приходу в Білий дім рівень його статків перетнув позначку в 3 мільярди доларів, пише Перший.

Інвестиції в нерухомість – один із найефективніших методів вкладання грошей в усі часи і в усіх країнах. Усім, хто хоче саме так застосувати свої статки, необхідно розуміти «закони» цієї галузі.

«Перший» розпитав експертів, аби розповісти вам про найважливіше.

Чому варто купувати нерухомість зараз?

Директор Будівельної компанії «Інвестор» Андрій Разумовський вважає, що інвестиції в нерухомість не тільки вигідні, а й на часі.

«Якщо є готові або майже готові квартири, які можна придбати, щоб здавати в оренду, то це, на мою думку, дуже хороша інвестиція. Житло стає тільки дорожчим, оскільки ростуть ціни на будівельні матеріали та бензин. Зростає також заробітна плата будівельників. Їх не вистачає, люди виїжджають за кордон, тому ми змушені піднімати зарплату працівникам. З кожним роком вона буде рости ще більше», - каже забудовник.



За його словами, якщо почати зводити будинок у 2018 році, то на момент завершення будівництва його вартість становитиме значно більше, ніж сьогоднішня ринкова ціна на новобудови.

«Зараз вартість оренди однокімнатної квартири з автономним опаленням становить близько 200 доларів в місяць. Прибуток виходить 10 %, а банки пропонують 2-3 % за вклади», – порівнює Андрій Разумовський.

Додає, що оренда – послуга затребувана, а охочий орендувати житло знаходить його з труднощами.

Первинний і вторинний ринок. Який краще обирати?

Директор агентства «ВМБ - Нерухомість» Ростислав Ганейчук розповідає, що для інвестицій купують нерухомість як на первинному, так і на вторинному ринку.

«Інвестиція у первинний ринок краща тим, що люди отримують все нове. У таких помешканнях нове планування та комунікації. Будинки мають більш розвинену інфраструктура та можуть бути розташовані у кращих районах.

Крім того новобудови – це переважно автономне опалення. Це дуже відчутно у період міжсезоння», – розповідає Ростислав Ганейчук. Мовляв, доки ті, в кого центральне опалення, очікують на тепло в оселях, власники житла з автономним опаленням «мають спокій».



За його словами, якщо купувати квартири на стадії фундаменту, можна зекономити, адже неготове житло дешевше. Однак це можливо лише за умови, що забудовник надійний і таки добудує та здасть будинок.

«Часто-густо люди ідуть за дешевими квадратними метрами, а втрачають фактично все. Це і ризик, і перевага первинного ринку одночасно», – наголошує Ганейчук.

Натомість вторинний ринок, з його слів, може бути дешевшим.

На скільки може зрости ціна житла?

Забудовник Андрій Разумовський прогнозує, що за наступний рік вартість житла зросте на 20-25 %, оскільки здорожчали практично усі будівельні матеріали, зокрема бетон, пісок, метал, цегла. На 5 гривень за літру піднялися ціни на оптові закупки пального.



«Квартири будуть дорожчати, оскільки всі матеріали дорожчають. Можливо будемо менше будувати і будуть менше купувати, але від того вартість не впаде. Дешевше не буде, – переконаний він. – За рік інфляція становить до 20 %. Об’єктивно вхідна ціна дорожчає на 20%».

За словами Андрія Разумовського, динаміку цін добре видно на прикладі житлового комплексу «Юпітер».

У квартирах першого будинку один квадратний метр на момент початку будівництва – у 2016 році – коштував 10 тисяч гривень. У третьому будинку, який ми будуємо зараз, квадратний метр вартує 13 тисяч гривень. Все свідчить про те, що у будинках, які ми почнемо будувати навесні 2019 року, ціна за квадратний метр стартуватиме від 15 тисяч.

«Житло подорожчало за півтора року на 30%», – підсумовує забудовник.

На скільки може зрости оренда житла?

Ростислав Ганейчук розповідає, що вартість оренди залежить від економічної ситуації в країні.

Якщо в Луцьку буде нормальна пропозиція роботи і можливість вести бізнес, то вартість оренди житла зростатиме.

Але якщо за кордон виїжджатиме більше людей, ніж зараз, то навряд чи ціни на орендоване житло ростимуть.

«На сьогодні оренда квартири обходиться у 7-8 тисяч гривень – це непогана зарплата для Луцька. Але якщо віддати все за квартиру, треба за щось жити. На сьогодні складно прогнозувати ріст орендної плати. Можливо, зростатиме орендна плата на преміум-сегмент, а на бізнес, економ – навряд. Хіба що економ буде до бізнесу підтягуватись», - припускає Ростислав Ганейчук.

Ризики, або Як обрати забудовника?

Експерти наголошують, що вибираючи забудовника, варто зважати на цілий ряд факторів і враховувати можливі ризики. Адже той, хто інвестує у нерухомість, мусить бути впевненим, що забудовник використовує якісні матеріали, і взагалі – що таки добудує об’єкт.

Тут «лакмусовим» папірцем ризику є авторитет забудовника. Якщо це перше будівництво компанії, якщо у загальному доступі є максимум адреса відділу продажів (натомість, де сам офіс компанії – невідомо), якщо вам не можуть назвати імен засновників і керівників фірми (або ви ці імена вперше чуєте), якщо не чути схвальних відгуків про цю будівельну організацію – ризики вкласти гроші і «прогоріти» доволі високі.

Андрій Разумовський радить працювати із відомими забудовниками та зважати на ринкову ціну. Всі будівельні компанії продають житло за приблизно однакову вартість. Якщо хтось продає дуже дешево, це має викликати підозру.

Ростислав Ганейчук підтверджує, що ризик, а рецепту, як не помилитись із вибором – нема.

Навіть перевірка документів ще не означає, що все буде гаразд. Бо на початку будівництва вони можуть бути в порядку, але будівництво може й не завершитись. Або ж житловий комплекс добудовуватиметься за рахунок мешканців.

«В Україні є політичні ризики. Забудовник може бути 20 років успішний, а потім перейде комусь дорогу і компанію закриють. Це має бути перевірений часом забудовник, для якого важлива репутація. В першу чергу треба дивитись на репутацію, а тоді на документи», – радить він.

Які забудовники на Волині є надійними?

«Серед найбільш надійних забудовників я б виділив такі компанії, як «Інвестор», «Луцьксантехмонтаж № 536» та «ЛДБК». Є навіть низка маленьких приватних забудовників, з якими ми ведемо співпрацю. Вони менш відомі, зводять невеликі будинки», – каже директор агентства «ВМБ - Нерухомість» Ростислав Ганейчук.

Додає, що скарги були на «Форест», «Атлант» та «Луцьку Рів’єру». Останній житловий комплекс добудували, але до комунікацій не під’єднали.

Що потрібно враховувати, купуючи нерухомість?

Розташування.

Андрій Разумовський розповідає, що сьогодні попитом користується житло у різних частинах міста, як у центрі, так і в передмісті.

Це пов’язано з тим, що багато людей шукають оселі ближче до роботи, а робочі місця є в різних мікрорайонах. Квартири у центрі міста цікавлять студентів, бо там зосереджені більшість навчальних закладів.

Натомість люди, які мають сім’ю, при пошуку помешкання орієнтуються не тільки на розташування. Для них важливі також охорона, освітлення та облаштованість прибудинкової території, наявність дитячих майданчиків, дитсадків, шкіл, аптек, магазинів поблизу біля будинку тощо.

«У різних категорій людей є різні потреби і їм відповідно підходять різні райони міста», - підсумовує забудовник.

Клас житла.

Ростислав Ганейчук розповідає, що наразі найбільш затребуваним є економ-житло.

«У Луцьк приїжджає чимало людей, але не всі мають можливість платити 6-7 тисяч за місяць оренду квартири. На сьогоднішній день здається все, тому що попит значно перевищує пропозицію. Тому люди обирають з того, що є, а не те, де вони хочуть жити», – каже Ганейчук.

Тип опалення.

У нових будинках опалення переважно автономне, тому вартість комунальних послуг мінімальна.

За скільки часу окупиться придбання нерухомості?

Андрій Разумовський провів невеликий розрахунок, за скільки часу може окупитись придбання нерухомості, якщо здавати її в оренду.

Як приклад він взяв однокімнатну квартиру площею 40 квадратних метрів. Її середня вартість становить 18 тисяч доларів.

«З нашої практики ремонт одного квадратного метра обходиться у 150 доларів. Це ще плюс 6 тисяч доларів. Таким чином квартира з ремонтом коштує 24 тисячі доларів.

Якщо здавати її за 150 доларів в місяць, то вона окупиться за 13 років, якщо за 200 – то за 10 років», – робить висновок забудовник.

Наголошує, що також варто враховувати додану вартість. Крім того, зважати, що квартира буду слугувати не 10 років, а десятки років.

За його словами, рентабельність більша, якщо купувати комерційні приміщення, оскільки їх можна здавати в оренду за 350 доларів. Вони окупляться за 6-7 років.

Що радять економісти?

Доктор економічних наук, професор Любов Ліпич наголошує, що закони економіки свідчать про те, що не варто зосереджувати увагу тільки на одному різновиді інвестицій. «Краще класти яйця в різні кошики», – кажуть знавці.

За її словами, найменш вигідно вкладати гроші в авто. Мовляв, якщо треба машина, щоб пересуватись, то купувати її варто. В іншому разі – ні, бо авто стає дешевшим вже за півгодини після виїзду із автосалону.

Щодо такого виду інвестицій, як банківські вклади, то їх перевагою є відносно безпроблемна можливість у будь-який момент перевести вкладення назад у гроші. Мінус таких інвестувань – низькі відсоткові ставки.



«У нас були періоди, коли відсоткова ставка була 10-12 % і наші співвітчизники, які їхали за кордон, у наших банках зберігали кошти. Зараз таких відсотків ніде нема, як правило це 2 чи 2,5 % по всьому світу. В Україні це від 1,5 % до 5 %, – каже економістка.

І додає: «Сьогодні на ринку прибутково інвестувати у нерухомість і землю. Якщо ми порівняємо ціну 5 років тому і ціну сьогоднішню, вона відрізнятиметься у два-три, а то й п’ять разів».

Професор підсумовує: ефект від будь-яких інвестицій настає далеко не наступного дня. Тож інвесторам і тим, хто планує ними стати, варто запастися терпінням.

Текст: Наталя ХВЕСИК (Перший)
Бажаєте дізнаватися головні новини Луцька та Волині першими? Приєднуйтеся до нашого каналу в Telegram!