Обираючи житло: які документи перевіряти, щоб не стати жертвою будівельних аферистів

Зараз на ринку нерухомості справжній бум. Лише в обласному центрі Волині новенькі багатоповерхівки ростуть немов гриби після дощу. І зважаючи на те, що сучасна людина хоче жити в комфортних, а головне сучасних умовах – попит на новобудови є.

Втім, виникає нова проблема – як не втрапити в халепу при купівлі новенької квартири або навіть ще гірше – не стати жертвою афери.

В цьому журналістам ВолиньPost допоміг розібратись директор компанії «ВМБ-нерухомість» Ростислав Ганейчук. Він розповів, що хоча Луцьк відносно спокійне місто і скандали з нерухомістю у нас бувають вкрай рідко, та все ж ризики є завжди.

Відтак, якщо людина хоче придбати квартиру в новобудові – повинна попросити в забудовника та ретельно перевірити усі документи.



Перш за все - документи на землю. Ростислав Ганейчук розповів, що це може бути договір оренди чи суборенди земельної ділянки, право власності на неї або ж право постійного користування.

«Перед початком проектування, забудовник розробляє містобудівний розрахунок забудови земельної ділянки. Даний розрахунок передається в управління архітектури та містобудування, де фахівці даного управління готують умови та обмеження забудови земельної ділянки. І вже на основі містобудівних умов та обмежень щодо забудови земельної ділянки можна розробляти проект забудови», - пояснив ріелтор.

Тому друге, що може перевірити покупець – чи відповідає проектна документація містобудівним умовам. Це можна зробити власними силами за допомогою інтернету або ж звернутися за порадою до ріелтора.



Водночас для того, аби розпочати зведення об’єкта забудовник повинен мати декларацію про початок будівельних робіт. А це ще один документ, який може і повинен перевірити покупець.

Проте в цій справі є ще одна важлива деталь – коли здавалося б усі документи в порядку, не завадило б перевірити відповідність проекту забудови ділянки Генеральному плану міста.

Як розповів Ростислав Ганейчук, у його практиці був випадок, коли чоловік мав усі необхідні документи та дозволи на будівництво багатоповерхового будинку. А коли вже звів значну частину будівлі, виявилось, що згідно генплану ця земельна ділянка передбачена лише для садівництва. Іншими словами забудовник був обмежений у поверховості, а відтак був змушений припинити будівництво.

І головне – оригінальність цих документів можна перевірити у відкритому доступі в мережі інтернет або ж у профільних управліннях місцевих рад.

Та все ж, наголосив ріелтор з багаторічним стажем, документи повинна перевіряти людина з фаховою освітою.

А для того, аби взагалі не мати труднощів ні з документами, ні з їх перевіркою Ростислав Ганейчук радить довіряти лише масштабним будівельним компаніям, репутація яких перевіреним часом.

«Дуже важливо обирати квартиру так би мовити по забудовнику, адже великі забудовники вже заробили собі репутацію і заявили про себе, як про надійні компанії. З ними ризик втрапити в халепу коливається від 0 до 1%», - вважає він.


Генеральний директор «Луцького домобудівельного комбінату», Заслужений будівельник України Руслан Вайман переконаний, що клієнт повинен перевіряти не лише документи, а й фінансові ресурси компанії-забудовника. І в будь-якому разі працювати з ним напряму, і не спокушатись на кооперативне будівництво.

«У будівельної компанії повинна бути своя історія, своя репутація, адже навряд чи компанія, на рахунку якої лише один збудований хлів зможе звести цілу багатоповерхівку. А тому перш за все треба дивитись на репутацію компанії. Зараз в місті проводиться одразу кілька десятків забудов, однак здані в експлуатацію всього три», - наголошує він.



Дуже важливо, аби забудовник окрім самого будинку забезпечував і зовнішні мережі, такі як каналізація, електроенергія, газ.

Велику увагу треба звертати також на форму договору, позаяк сьогодні багато будинків зводять у спосіб кооперативного будівництва. Але це не позбавляє людину від ризиків.

«Особисто я у своїй компанії використовую лише договори купівлі-продажу і це дозволить моєму клієнту при потребі захистити свої права в суді чи навіть повернути кошти. А при кооперативному будівництві навряд чи це вдасться», - пояснив фахівець.

«Окрім основних документів таких як на землю, технічних умов, дозволу на монтажні роботи, клієнт повинен також звертати увагу на те чи володіє компанія своїми власними ресурсами, адже це ще одна ознака того, що забудовник гарантує якість та результат. Я – за роботу з системними компаніями та лише прозорі угоди», - переконує Руслан Вайман.


Директор будівельної компанії «Інвестор» Андрій Разумовський запевняє, що окрім вищевказаних документів людині, яка хоче придбати квартиру варто перевірити й адресу забудови та чи відповідає забудова заявленій рекламі.

«Треба перевірити пакет документів, необхідний для проведення робіт, їх відповідність рекламі, проектам, взагалі всьому. Треба перевірити забудовника, підрядника, адресу будівництва. Адже треба знати що саме і де саме вам пропонують збудувати. Хто проектує будівництво, де воно знаходиться, чи проходив проект експертизу і чи визначена категорія складності», - пояснює фахівець.



На проектній документації повинна бути вказана поверховість та кількість квартир. Тому клієнт повинен оцінити чи зможе на визначеній земельній ділянці «вирости» така висока забудова.

«Дуже важливою є наявність технічних умов та реальність підключення новобудови до мереж. От, наприклад, у нашої компанії вже є всі технічні умови для проекту «Супернова» і ми знаємо де саме будемо проводити мережі», - розповів Разумовський.

Крім того фахівець звернув увагу на те, що в Україні будівництва розділені на категорії складності. Перша і друга - це, приміром, приватні будинки, третя - це об'єкти, на яких можуть проживати до 300 осіб.

«Таким є наш ЖК «Юпітер». Він розрахований на 48 квартир. Для початку робіт на такому об'єкті достатньо декларації. А якщо говорити про 4 і 5 категорію, то для них потрібно отримати дозвіл. Наприклад, у нас таким об'єктом є «Супернова», де зводиться три будинки на 160 квартир. І ми почали роботи після того, як отримали дозвіл», - пояснив директор компанії «Інвестор».

«Тому якщо ви вибираєте житло в житловому комплексі на понад 100 квартир обов'язково зверніть увагу на наявність дозволу, бо декларація для таких об'єктів є незначним відхиленням від чинного законодавства, що може стати причиною для перевірки з боку правоохоронних чи контролюючих органів», - додав він.

Також Разумовський звернув увагу на необхідність перевірки засновників та керівників компанії забудовника.

«Якщо фірма зареєстрована 3 дні тому і має в статутному фонді всього 700 гривень – це повинно людей насторожити. Існує великий ризик втратити свої кошти при заключенні угоди з таким підприємством», - мовив він.

«Наприклад, наша компанія молода, але в нас є статутний капітал, ми тут живемо, керують у нас тільки місцеві, і в нас є вже здані об'єкти, наприклад, житловий комплекс «Струмочок», - додав директор «Інвестора».


Натомість голова наглядової ради ПАТ «Луцьксантехмонтаж №536», Заслужений будівельник України Віктор Чорнуха наголосив на тому, що важливо перевірити надійність фінансових ресурсів забудовника.

«Потрібно перевірити хто гарантує безпеку грошей інвестора. Чи вказані вони в балансі компанії, чи достатній у неї матеріальний ресурс. Ну і звісно ж принцип формування інвесторів – чи це кооператив, чи дольова участь», - пояснив він.



«А найголовніше – не вірити рекламі, адже безкоштовний сир лише в мишоловці. Якщо забудовник пропонує дуже низьку ціну, то навряд чи він забезпечить вам якісне житло», - переконаний Віктор Чорнуха.

******

Отож, якщо ви обираєте житло в новобудові обов'язково перевірте:

- документи на землю (договір оренди чи суборенди; право власності чи постійного користування) та призначення цієї ділянки саме для багатоквартирної житлової забудови;
- відповідність містобудівним умовам;
- декларацію про початок будівельних робіт або дозвіл на роботи;
- відповідність проекту забудови ділянки Генеральному плану міста;
- фінансові ресурси компанії-забудовника та підрядника;
- забезпечення підключення до зовнішніх мереж (каналізація, електроенергія, газ);
- проектну документацію та її відповідність рекламі;
- засновників та керівників компанії-забудовника та підрядника.

Текст - Ольга КОРОЛЬОВА
Бажаєте дізнаватися головні новини Луцька та Волині першими? Приєднуйтеся до нашого каналу в Telegram! Також за нашим сайтом можна стежити у Twitter та Instagram.