Чи доступне лучанам «Доступне житло»?

Придбати нове добротне житло нині може далеко не кожен. Держава квартир не роздає, соціальне житло у порівнянні з радянськими часами стало майже дефіцитним, банки не приваблюють іпотечними пропозиціями. Та й рівень зарплат не дозволяє жити на широку ногу, куди там до купівлі житла.

Мати власну бодай однокімнатну квартиру сьогодні для багатьох українців – вже запорука такої-сякої стабільності й впевненості.

Попри це, будівельники не втомлюються зводити нові житлові будинки. Принаймні у Луцьку впродовж останніх двох років нове житло зводиться доволі впевнено, хоча саме будівельники одними з перших відчувають економічну кризу.

А з кризи, яка розпочалася у другому півріччі 2008-го, будівельні компанії Волині, схоже, таки вийшли спокійно. Принаймні найбільші забудовники вижили й успішно працюють далі – будують, хочуть і можуть будувати.

НОВЕ ЖИТЛО Є – ГРОШЕЙ НЕМА

За словами директора Волинського агентства нерухомості Лариси Мусійчук, нині у квартирній черзі в Луцьку – близько 13 тисяч прізвищ. Утім потреба в житлі значно більша, впевнена вона. Можливо, це навіть тисяч 20. Адже чимало людей просто не реєструються в цю довжелезну чергу, будучи впевненими, що це марно.

Є потреба – є й пропозиція. Тільки от грошей у більшості простих людей, а особливо у молодих сімей, немає. Сьогодні ціна на ринку первинного житла коливається від 6,2 до 6,5-6,6 тисяч гривень за квадратний метр. Гроші немалі.

Утім купівельна спроможність людей таки зросла, розповідає Лариса Мусійчук. І стало помітно це ще роки два тому, власне, коли будівельники подолали кризу.

«Але люди виживають на своїх коштах. Державні програми не працюють. Є й такі люди, яких криза не торкнулася. Вони продають вторинне житло і купують первинне як набагато краще по якості», – пояснює експерт.

«У державні програми я зараз не вірю. Держава не відповідальна перед людьми. Обіцянка-цяцянка. Державна допомога полягає у тому, що ви берете кредит у банку, а держава компенсує. Натомість, як свідчить практика, держава не виконує обіцянок, не виплачує коштів, банк відповідно забирає у вас квартиру. Нема довіри до банків, більшість з них не лояльна до людей. Наші забудовники ж навпаки до людей лояльні: плати скільки маєш», – каже Лариса Мусійчук.

ЛЮДИ ШУКАЮТЬ ДЕШЕВЕ ВТОРИННЕ ЖИТЛО

Нині нова однокімнатна квартира в Луцьку коштує від 40 тисяч доларів, але це «гола й боса», без ремонту і меблів. А от на вторинному ринку сьогодні можна купити за 45 тисяч доларів трикімнатну. Тому більшість шукає житло саме на вторинному ринку, пояснює Лариса Мусійчук. Та й пропозиція на вторинному ринку досить велика.

«Найбільша проблема – співвідношення фінансових можливостей людей і цін. Ціна на первинне житло ніби адекватна. Але наші забудовники будують великі площі. Навіть на цю ціну виходить велика загальна вартість квартири. Так, теперішні будинки комфортні, добротні, набагато кращі, ніж будувалися колись. Але крім суми за квартиру, ще треба мати немалі гроші на ремонт», – пояснює експерт з нерухомості.

Оскільки іпотечного кредитування нині практично нема, то люди шукають або первинне житло, якщо мають більше грошей, або ж шукають помешкання на вторинному ринку. В основному все-таки люди шукають вторинне житло, каже Лариса Мусійчук.

ВИХІД – ДЕРЖАВНІ ПРОГРАМИ?

На Волині, в Луцьку зокрема, найбільше будують дві будівельні компанії: «Луцький домобудівельний комбінат» і «Луцьксантехмонтаж №536». Сьогодні вони мають що запропонувати покупцям. Аби в останніх були гроші.

Генеральний директор ПрАТ «Луцький домобудівельний комбінат» Руслан Вайман переконує: нині реально працюють дві державні програми по доступному житлу, які й оживили ринок у 2011-2012 роках.

Перша державна програма так і називається – «Доступне житло». Держава надає безповоротну державну допомогу для придбання житла в розмірі 30% нормативної вартості квартири. При цьому 70% має сплатити фізична особа – учасник програми. Головна умова участі в програмі: громадяни повинні перебувати на квартирному обліку, тобто стояти у черзі на отримання житла, чи потребувати поліпшення житлових умов.

Саме за цією програмою з 2010 року житло отримало близько 60 сімей в 108-ми та 72-квартирному житлових будинках на вулиці Федорова у Луцьку, які зводив ЛДБК.

«Система прозора і чітка, на мій великий подив. У програмі – об’єкти високої готовності, десять разів перевірені: всі дозвільні документи, земельна документація, кредитні історії. Це хороша програма. За її умовами, квартира обходиться значно дешевше. Скажімо, для сім’ї з чотирьох чоловік допомога держави – близько 90-100 тисяч гривень», – пояснює Руслан Вайман.

Друга державна програма запрацювала тільки минулоріч. Це здешевлення вартості іпотечних кредитів для забезпечення доступним житлом громадян, які потребують поліпшення житлових умов. Учасники програми мають право на відшкодування відсотків за кредитами, отриманими на придбання житла.

Ставка по кредиту становить 16% річних, з яких 13% компенсує держава. Тобто в результаті річна відсоткова ставка для учасника програми становитиме 3%. Крім того, щомісячний платіж за кредитним договором не повинен перевищувати 50% сукупного середньомісячного доходу сім'ї.

«Розрахунок показує, що сім’я з двох осіб для придбання двокімнатної квартири повинна мати можливість сплачувати в місяць 2 400 гривень. Тобто сукупний середньомісячний дохід сім'ї має складати 5 500 гривень», – каже Руслан Вайман.

Максимальна сума кредиту, яку може отримати учасник програми для купівлі квартири, становить 380 тисяч гривень, мінімальна – 200 тисяч гривень. Ця сума залежить від обраної площі житла. Згідно з умовами програми, перший внесок сім'ї складає 25% від вартості квартири. Термін кредитування – 15 років.

Проте ця програма, каже Руслан Вайман, потребує удосконалення. Найболючіші питання – перший внесок та ставка кредиту. Перший внесок в розмірі 25% вартості житла для більшості громадян є непосильною сумою, і досвіт реалізації програми – яскраве цьому підтвердження. Лише третина громадян, які висловили бажання, стали учасниками програми. І саме перший внесок став «каменем спотикання».

Одним із шляхів вирішення цього питання, на думку Руслана Ваймана, є передбачення можливості сплати першого внеску (або його частини) підприємствами всіх форм власності з метою закріплення кадрів. Для зацікавленості підприємств в сплаті зазначеної суми, варто зменшити для них базу оподаткування на величину першого внеску.

Потребує вирішення і питання сплати громадянином відсотків по кредиту. Банк при видачі кредиту заключає угоду з громадянином під 16% річних. Згодом спрацьовує механізм компенсації державою 13%. Проте банк підкреслює, що у разі затримки державної компенсації, громадянин повинен бути готовий сплачувати 16% річних. І хоча за час реалізації програми жодних затримок у виплаті компенсації не було, проте це положення насторожує багатьох громадян. Тому в угоді, яка укладається між фізичною особою та банком, потрібно чітко передбачити сплату громадянином 3% річних за користування кредитними коштами.

За словами Руслана Ваймана, у 2012 році програма довела свою життєздатність і показала хороші результати. 34 сім'ї придбали житло цих умовах, із них 20 сімей саме у 108-ми та 72-х квартирних житлових будинках на вулиці Федорова у Луцьку.

Кредитування на території Волинської області здійснюють «Ощадбанк», «Укргазбанк», «Укрсоцбанк», «Укрексімбанк». У перспективі перелік банків та будівельних компаній розшириться. Але, за словами Руслана Ваймана, найбільше працюють по цій програмі два державні банки – «Ощадбанк» і «Укргазбанк».

До всього, Руслан Вайман наголошує: стаття по здешевленню вартості іпотечних кредитів захищена законом, натомість так звана програма «30/70» незахищена. Але, на його думку, ті, хто мають змогу скористатися цими програмами, не повинні боятися й користуватися можливостями, які створює держава.

ДЕРЖАВА ОБІЦЯЄ, АЛЕ НЕ ВИКОНУЄ?

Натомість іще один авторитетний волинський будівельник, голова наглядової ради ВАТ «Луцьксантехмонтаж 536» Віктор Чорнуха каже, що не дуже вірить у ці дві державні програми, хоча задум – хороший. Та й його компанія акредитована у програмі здешевлення іпотечних кредитів.

«Ці дві програми викликали інтерес у людей. Але це була подвійна гра. Казали, що будівельники бойкотують ці програми. Це брехня. Люди пішли в цю програму. Але багатьом не були проплачені суми казначейством, не дивлячись на те, що люди поклали свої 70% у банк. Гроші в дорозі до людей, гроші позависали у казначействі, у тому числі й по соціальному житлу, чорнобильцям, афганцям, сиротам тощо», – стверджує Віктор Чорнуха.

На його думку, здешевлення вартості іпотечних кредитів – гарний задум, але люди все одно бояться «зв’язуватися з державою».

«У всьому світі нема аналогів такій державній програмі. Але люди не хочуть зв’язуватися з державою, бо бояться, що держава їх підведе», – міркує він.

«Спершу була вимога – у довідці про доходи повинно була писати 6-7 тисяч на людину, але потім скорегували ці умови. Людина підписує договір з банком на 16%, а фактично компенсація 13% йде через Молодіжний фонд, який є оператором цих програм. І банк нічого не знає, підписує з людиною 16%, а людина підписує ще з Молодіжним фондом 13%. Держава не дала Молодіжному фонду грошей, а банк відповідно починає пресувати. І така картина на сьогоднішній день. Людина лишається один на один з банком. Більше того, банки взагалі не дуже хочуть мати справи з цими державними програмами», – каже Віктор Чорнуха.

Будівельник визнає: нині середньостатистичний українець не може придбати собі житло, яке б йому хотілося.

«У 2005-2008 роках квартири купували в основному заробітчани-інвестори, які привозили із заробітків валюту й вкладали у нерухомість. А от зараз ситуація кардинально змінилася – в основному інвестори – це 10-15%, а 80% – це молоді сімї, які потребують житла. Вони хочуть купувати, вони готові піти в програму здешевлення, але заберіть пункт про 16%, хай буде 3%. Тоді програма запрацює значно потужніше. Тоді люди не ризикуватимуть», – переконаний голова наглядової ради ВАТ «Луцьксантехмонтаж 536».

Нині будівельна компанія Віктора Чорнухи завершує елітну багатоповерхівку на Київському майдані в Луцьку. Пропонує житло на вулиці Чорновола, 44 і у житловому комплексі «Оберіг». Ще у 2009 році на вулиці Стрілецькій почали будувати великий мікрорайон по інвестиційному договору з прикордонниками.

«І хоча ми будуємо якісні й гарні квартири, все-таки на vip-житло ми не працюємо. Ми працюємо на соціальне житло. Бо люди сьогодні хочуть найбільше однокімнатних, невеликих двокімнатних або трикімнатних квартир. І ми це чітко усвідомлюємо», – запевняє Чорнуха.

***

Будівельники кажуть: дешевше, як зараз житло вже не буде. Для того, щоб будівельні компанії зводили нове житло, місцева влада повинна виділяти земельні ділянки. Нема землі – нема кредитних ресурсів. Держава натомість повинна створити умови, аби ефективно працювали дешеві іпотечні кредити. Та й Луцьк не ставить стратегічної мети будувати житло. А це – ключове, переконані будівельники.

Прогнозувати, якою буде ситуація на ринку первинного житла у майбутньому, експерти не дуже хочуть. Нерухомість тісно пов’язана з економічною ситуацією в державі. Нестабільна економічна ситуація породжує невпевненість людей у завтрашньому дні. Продавці чекають поки ціни піднімуться. Покупці ж постійно стверджують, що ціна на житло падатиме.

Насправді прогнозувати, як рухатиметься ціна на житло, нині неможливо, переконує обережний експерт Лариса Мусійчук. Мовляв, навіть голова Нацбанку не скаже, яким буде курс долара через рік. Тому усім, хто зараз може придбати квартиру, не варто чекати кращих часів.

У всякому разі зрозуміло одне: житла для реалізації в Луцьку не бракує, аби було державне сприяння. А от з цим не все так просто.

Алла БЕРЕЖНИЦЬКА (ВолиньPost)
Бажаєте дізнаватися головні новини Луцька та Волині першими? Приєднуйтеся до нашого каналу в Telegram! Також за нашим сайтом можна стежити у Twitter та Instagram.